دعاوی ملکی از پرکاربردترین و در عین حال پیچیده‌ترین دعاوی در نظام حقوقی ایران محسوب می‌شوند. این دسته از دعاوی، به دلیل ارتباط مستقیم با املاک و اراضی و نیز تأثیر آن‌ها بر حقوق مالکانه اشخاص، همواره بخش قابل توجهی از پرونده‌های دادگستری را به خود اختصاص داده‌اند. آگاهی از ماهیت این دعاوی و نحوه طرح صحیح آن‌ها می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در دستیابی به نتیجه مطلوب داشته باشد.

مفهوم دعاوی ملکی

دعاوی ملکی به کلیه دعاوی‌ای گفته می‌شود که موضوع آن‌ها مالکیت، تصرف، اجاره، استفاده و یا انتقال املاک و اراضی است. این دعاوی می‌توانند جنبه‌ی حقوقی، کیفری یا ثبتی داشته باشند. به طور کلی، هرگونه اختلافی که بر سر منافع یا عین ملک ایجاد گردد، در زمره دعاوی ملکی قرار می‌گیرد.

انواع دعاوی حقوقی
۱. دعاوی حقوقی ملکی

این دسته از دعاوی بر اساس روابط قراردادی و حقوق خصوصی اشخاص مطرح می‌شوند و شامل موارد زیر هستند:

مطالبه اجور معوقه: هنگامی که مستأجر اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت نکرده باشد، موجر می‌تواند نسبت به مطالبه اجور معوقه اقدام کند.

مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها: در مواردی که اجاره‌بها کمتر از میزان واقعی تعیین یا پرداخت شده باشد، موجر حق دارد تفاوت آن را مطالبه نماید.

استرداد ثمن معامله: چنانچه عقد بیع به دلیل بطلان یا فسخ منحل شود، خریدار می‌تواند ثمن پرداختی را از فروشنده بازپس گیرد.

مطالبه خسارات قراردادی و وجه التزام: در صورت تخلف یکی از طرفین قرارداد ملکی، طرف مقابل حق دارد خسارات ناشی از این تخلف را بر اساس قرارداد یا قانون مطالبه نماید.

۲. دعاوی کیفری ملکی

برخی اختلافات ملکی ممکن است واجد وصف کیفری باشند؛ مانند:

فروش مال غیر

جعل اسناد رسمی یا عادی مربوط به ملک

تصرف عدوانی کیفری

۳. دعاوی ثبتی ملکی

این دسته از دعاوی به امور ثبتی و نحوه ثبت املاک و اراضی مربوط می‌شوند. مواردی نظیر اعتراض به ثبت، ابطال سند رسمی یا اصلاح حدود ملک در این بخش قرار می‌گیرند.

اهمیت مشاوره وکیل متخصص در دعاوی ملکی

پیچیدگی قوانین و رویه‌های قضایی در حوزه املاک ایجاب می‌کند که اشخاص برای طرح یا دفاع در این‌گونه دعاوی از وکیل متخصص استفاده نمایند. وکیل با آگاهی از قوانین مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر، قانون ثبت اسناد و املاک و مقررات آیین دادرسی مدنی، می‌تواند بهترین استراتژی حقوقی را انتخاب کند و از تضییع حقوق موکل جلوگیری نماید.

نکات کلیدی در طرح دعاوی ملکی

وجود سند مالکیت یا مدارک معتبر: اسناد رسمی ثبت‌شده در اداره ثبت، قوی‌ترین دلیل مالکیت محسوب می‌شوند.

توجه به مهلت‌های قانونی: در برخی دعاوی مانند اعتراض به ثبت یا دعاوی ناشی از عقود اجاره، قانون مهلت خاصی را تعیین کرده است.

شناخت صلاحیت دادگاه: دعاوی ملکی بر اساس محل وقوع ملک در دادگاه صالح همان حوزه اقامه می‌شوند.

اهمیت ادله اثبات دعوی: شهادت شهود، کارشناسی رسمی دادگستری و سوابق ثبتی نقش اساسی در احقاق حق دارند.

جمع‌بندی

دعاوی ملکی از مهم‌ترین و در عین حال حساس‌ترین دسته دعاوی حقوقی هستند که به دلیل ارزش بالای املاک و پیچیدگی قوانین، نیازمند دقت و دانش حقوقی ویژه‌اند. بهره‌مندی از مشاوره و وکالت وکلای پایه یک دادگستری در این حوزه، می‌تواند تضمین‌کننده حفظ حقوق طرفین باشد و روند دادرسی را به نفع موکل تسهیل نماید.

منابع

قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران.

قانون ثبت اسناد و املاک کشور.

قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶.

دکتر ناصر کاتوزیان، حقوق مدنی (اموال و مالکیت)، نشر میزان.